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从重庆市长黄奇帆为公租房算资金账看公租房发展潜力  

2012-04-06 15:05:03|  分类: 墙内墙外 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【本博客原创文章,转载请注明出处qkkx.blog.163.com】

重庆市长黄奇帆为公租房算的资金账:
三年开建4000万平米,
总成本1400亿元(各项税费减免后),其中:
土地成本 300亿元(政府直接划拨)
建房成本 1100亿元(800亿贷款+300亿中央和地方政府财政投入)

折算成每平方米则为:
总成本3500元,其中
土地成本 750元
建房成本2750元(2000元贷款+750元中央和地方政府财政投入

也就是说政府投入的部分占了1500元,约占总成本的43%,公租房6折的房租就是这样实现的。

黄奇帆继续算了政府偿还贷款的办法:
公租房政策规定,住满五年后可以成本价将公租房买下,假设五年后三分之一的房子被租户按3000元每平米的价格买下,回收400亿成本。
4000万平米公租房将配套建设10%的商业地产,将这400万平米的商铺以市场价格卖出,产生的额外收益可以回收400亿成本。
有了这两个400亿,五年后全部800亿贷款的本金就还上了。
4000万平米公租房按每平米10元月租,每年可收48亿元,刚好用于偿还800亿贷款每年的利息6%。

那么五年后,政府手上还剩下什么呢?
2666万平米尚在出租的公租房,按3000元每平米计算,价值800亿,每年产生租金收入32亿
重庆还规定了公租房的租金和购买价格将随同类商品房市场价波动而同步调整,这是非常可观的可期收益。
五年前投入的300亿土地+300亿财政+相关税费减免,现在变成了这些。

其他只顾卖地的地方政府,与重庆一比,就成了一个一个的败家子,当他们卖完地,重庆市政府却成了中国最大的包租公。
他们败家,因为他们并不以此为家,90年代他们败国企,现在他们败地。没有国企没有土地的中国政府,还能剩下多少社会主义成分?

文后Q&A:
Q1:五年后买房的租户比例能达到三分之一吗?
2011年8月,重庆对2344户公租房家庭的调查显示:有意愿购买有限产权公租房的占65.1%,远远高于政府预想。

Q2:五年后所有租户都把房子买了怎么办?
4000万平米x3000元/平米=1200亿,有资金就能继续建公租房,直到不再需要新建公租房。

Q3:公租房如果纷纷被人开后门申请到,五年后转卖获利,如何能作用于民生?
重庆规定,公租房不能转让产权,如果要出售,只能由政府以成本价加上一个活期储蓄利率统一回收,不具增值空间。并且公租房禁止转租,一旦被发现将被立即清退。即使有人甘冒风险偷偷将公租房转租,也不会有多少利润空间,因为对于名下无房产的人来说,重庆市公租房的申请几乎是零门槛,而摇号配租有电视直播和信息公示,公开透明,并且公租房的大面积供应,摇号配租中签率达到了六成以上,极大满足了住房需求。

Q4:400万平米的商铺能全部卖掉吗?
在民心佳园第一次招商会上,100多个商铺吸引了近6000人登记报名。

Q5:政府如何获得6%这样的贷款利息?
贷款周期短(五年),贷款风险小。

Q6:如此大规模兴建公租房,谁还买商品房?重庆房地产市场会不会因此崩盘?
重庆建设的公租房以60平米的户型为主,只为保障低端而存在,不会抢夺中高端房地产市场。实际上即使是住进公租房的住房困难群众,很大一部分人对公租房也只是一种阶段性需求,当他们收入起来了,也不会满足于60平米的住房空间。

Q7:公租房住着舒服吗?
最有发言权的就是租户了,从媒体的采访报道来看是好评如潮,但最让人有信心的是重庆方面把公租房标准制度化了。
重庆市《公共租赁房设计标准》中要求公租房项目的容积率为3.54.0,绿地率不能低于30%,小区内的体育设施要包括乒乓球台、羽毛球场、健身路径、儿童游戏场、篮球场、室外综合健身场等。商业设施包括银行、邮电、综合超市、便利店、餐饮点、农贸市场等。其中,农贸市场每千人不小于80平方米。同时,标准中还为公租房的停车位、公交车站、学校等配套设施制定了标准。如停车位,住宅按100平方米0.34辆配置,商业按每100平方米1辆配置;除商业外其他公共建筑,每100平方米按0.7辆配置。在1万人居住的公租房小区,公交首末站面积不低于1000平方米。而幼儿园的规模每处不小于18个班,小学的规模为2460个班。此外,标准中还特别关照到了居住公租房的老年人。重庆市公租房设计标准遵循老龄化社会住宅设计通则。其中规定,公租房的老年人住宅日照不低于冬至日两小时的标准;入户空间要有坐凳、扶手安装的空间;老年人卫生间按如厕、沐浴、漱洗等不同功能分室设计;户内要安装紧急报警求救装置;老年人成套住宅在公租房小区中的比例,不能低于2%等。


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